国内——客观理解当下中国地产问题

　　近期中国地产引发各界广泛关注，过去一段时间资本市场也给予充分反应。http://www.kaleviolli.com【慧博投研资讯】

　　从7月11日开始，人民币汇率开始波动加大，7月14日人民币兑美元汇率一度达到6.77，四个交易日内累计跌幅超800个基点。http://www.kaleviolli.com（慧博投研资讯）人民币汇率走贬，固然与近期美元指数走强有关，也有地产风险担忧的因素。

　　股票市场也有同步反应，北上交易型资金连续5个交易日（7月11日-7月15日）净流出，拖累A股表现。6月社融和经济数据都偏强，然而近期债市依然小幅走强，10年期国债利率从2.83%走低至2.78%。

　　近期地产风险有所收敛，资本市场亦有同步利好回应。

　　（一）中国地产问题不应类比于美国次贷危机

　　我们认为“当下的中国地产”、“2007年的美国地产”，两者面临的压力及问题内核，截然不同。故不能将中国当下地产状态类比于2007年美国次贷危机前夕。

　　第一处不同，当下中国地产问题并非来自于居民现金流不足。

　　简言之，当下中国地产压力并不来自居民端，居民现金流和债务偿付比均处正常状态。

　　第二处不同，证券化程度较低，地产风险的金融传染性有限。

　　中国资产证券化发展深度较为有限，局部地产压力迅速传导扩散，冲击整个金融市场并造成系统性风险，发生这种情景的概率较低。

　　第三处不同，中国居民资产负债表较健康，地产对中国金融体系直接冲击可控。

　　居民资产负债表较为健康，加上中国地产的证券化程度有限，这就决定了我国居民近期的行为的影响有限，对金融的传导性更不能与08美国金融危机相提并论。

　　（二）从资金流转链条看中国地产压力的来源

　　先来回顾这几年地产发展现实。

　　2018年至2021年对中国地产而言是一段非同寻常的时期。这段时间中国地产迎来少见的平稳发展期。直观表现就是地产各项指标读数被压在一个非常狭窄的空间内波动。

　　2021年下半年地产罕见低波动的平衡被打破。

　　本轮地产表观压力来自房企，然而脆弱环节或在部分依赖土地出让金而财力偏弱的地方政府。

　　本源是2018年至今，部分地方政府对土地出让金的依赖度在持续提升。

　　（三）无需夸大风险，但应重视地产压力传导趋势

　　地产调控惯有的逻辑是用需求政策的松紧来解决供给问题，周期性起伏关键都在需求端。

　　这次不同，本轮地产周期明显复杂的多，供需问题掺杂在一起。

　　7月居民信贷再度收缩，提醒我们需要重视当下地产表观压力——房企现金流压力。

　　第一，当供给问题得不到实质解决，需求回暖态势会变得脆弱。

　　第二，地产压力正从行业层面走向居民层面。

　　第三，房地产压力正从实体层面的地产销售走向金融层面的资产定价。

　　（四）处理中国地产问题的当务之急

　　当下最重要的是切断压力传导机制，一是防止房企现金流压力向居民和政府部门传导，二是防止实体层面的地产行业供需向金融资产定价传导。

　　防止预期传导，稳定地产销售，缓解信用压力，可能是当下防止地产风险扩散的当务之急。