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慧博智能投研-慧博研报炼金之研报头条精华:客观理解当下中国地产问题-220727

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日期:2022-07-27 16:10:27 研报出处:慧博智能投研
研报栏目:投资策略 慧博智能投研  (PDF) 39 页 11,715 KB 分享者:慧博
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研究报告内容
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  国内——客观理解当下中国地产问题

  近期中国地产引发各界广泛关注,过去一段时间资本市场也给予充分反应。http://www.kaleviolli.com【慧博投研资讯】

  从7月11日开始,人民币汇率开始波动加大,7月14日人民币兑美元汇率一度达到6.77,四个交易日内累计跌幅超800个基点。http://www.kaleviolli.com(慧博投研资讯)人民币汇率走贬,固然与近期美元指数走强有关,也有地产风险担忧的因素。

  股票市场也有同步反应,北上交易型资金连续5个交易日(7月11日-7月15日)净流出,拖累A股表现。6月社融和经济数据都偏强,然而近期债市依然小幅走强,10年期国债利率从2.83%走低至2.78%。

  近期地产风险有所收敛,资本市场亦有同步利好回应。

  (一)中国地产问题不应类比于美国次贷危机

  我们认为“当下的中国地产”、“2007年的美国地产”,两者面临的压力及问题内核,截然不同。故不能将中国当下地产状态类比于2007年美国次贷危机前夕。

  第一处不同,当下中国地产问题并非来自于居民现金流不足。

  简言之,当下中国地产压力并不来自居民端,居民现金流和债务偿付比均处正常状态。

  第二处不同,证券化程度较低,地产风险的金融传染性有限。

  中国资产证券化发展深度较为有限,局部地产压力迅速传导扩散,冲击整个金融市场并造成系统性风险,发生这种情景的概率较低。

  第三处不同,中国居民资产负债表较健康,地产对中国金融体系直接冲击可控。

  居民资产负债表较为健康,加上中国地产的证券化程度有限,这就决定了我国居民近期的行为的影响有限,对金融的传导性更不能与08美国金融危机相提并论。

  (二)从资金流转链条看中国地产压力的来源

  先来回顾这几年地产发展现实。

  2018年至2021年对中国地产而言是一段非同寻常的时期。这段时间中国地产迎来少见的平稳发展期。直观表现就是地产各项指标读数被压在一个非常狭窄的空间内波动。

  2021年下半年地产罕见低波动的平衡被打破。

  本轮地产表观压力来自房企,然而脆弱环节或在部分依赖土地出让金而财力偏弱的地方政府。

  本源是2018年至今,部分地方政府对土地出让金的依赖度在持续提升。

  (三)无需夸大风险,但应重视地产压力传导趋势

  地产调控惯有的逻辑是用需求政策的松紧来解决供给问题,周期性起伏关键都在需求端。

  这次不同,本轮地产周期明显复杂的多,供需问题掺杂在一起。

  7月居民信贷再度收缩,提醒我们需要重视当下地产表观压力——房企现金流压力。

  第一,当供给问题得不到实质解决,需求回暖态势会变得脆弱。

  第二,地产压力正从行业层面走向居民层面。

  第三,房地产压力正从实体层面的地产销售走向金融层面的资产定价。

  (四)处理中国地产问题的当务之急

  当下最重要的是切断压力传导机制,一是防止房企现金流压力向居民和政府部门传导,二是防止实体层面的地产行业供需向金融资产定价传导。

  防止预期传导,稳定地产销售,缓解信用压力,可能是当下防止地产风险扩散的当务之急。

  

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